发布者：豫章律师事务所 2021-08-25
案情简介：B某因承租A某1号、2号房屋两套，与A某签订了《租赁合同》，合同对租期、租金、付款方式及提前退租的违约责任均进行了明确约定。合同签订后，A某按约将房屋两套交付给B某使用，但B某未按约支付房租。由此产生纠纷。
刚接触到这类案件时，部分青年律师都会认为房屋租赁合同纠纷法律关系清楚，责任承担明确，作为催收房租一方的举证责任也并不复杂，独立完成案件想必也是信手拈来。但是青年律师往往都是刚从大学校园里走出来的，社会阅历浅，处事经验不足，虽然在正式执业之前都要经过一年的实习期，但是在实习期间办理的案件都有指导老师的严格把关，也不用单独面对委托人，所以容易产生依赖性。那么当青年律师独立办理案件时，应注意哪些问题呢？笔者以最近办理的上述案件为例，简单梳理了几点问题供各位青年律师参考。
一、接受委托前，应对整起案件有一个初步的判断与构思，告知委托人有关的诉讼风险，并与委托人建立良好的信任基础。
如果想完整地代理一个案件，良好的委托关系是基础；而建立良好委托关系的关键，是委托人对代理律师的充分信任；而要让委托人对代理律师产生信任感的关键，在于代理律师在委托人面前展现的专业性。只有自己对案件有一个初步判断与构思才能在面对委托人时充分展现律师的专业性，而这种专业性的展现也离不开口才与自信，青年律师恰恰缺乏的就是独自面对委托人时的那种侃侃而谈的自信。侃侃而谈的同时也应充分告知委托人相关诉讼风险。这里的侃侃而谈与夸夸其谈是两种截然不同的意思，青年律师应加以注意。
二、除了告知当事人如何准备证据外，还应对委托人提供的证据加以筛选，并对需要补充的证据尽量一次性告知。
1、笔者第一次接待A某时，A某将其认为与案件有关的全部材料都带过来了，其中包括一份由A某签字的收取房租的收据，笔者开始先入为主地认为A某已经收取了部分租金，但后来与A某详细沟通后才发现，那份只是B某口头答应支付但是没有实际支付的收据。由此可知委托人很多时候并不懂需要提供哪些材料，所以作为代理律师，要对委托人提供的所有材料都逐一详细询问清楚，避免先入为主地考虑问题。
2、房屋租赁合同纠纷，除了《租赁合同》、支付租金的凭证等与合同履行过程中有关的材料外，还需要委托人提供自己是有权出租案涉房屋的证据，如果委托人是案涉房屋的所有权人就比较好证明，提供不动产所有权证即可。
但是笔者代理的这起案件，案涉房屋有两套，其中1号房屋所有权人为A某，2号房屋所有权人却为C某，案涉《租赁合同》只有A某一个人签字，可能会涉及到无权处分的问题。这时候就需要加强青年律师的处理问题的多变能力了。
三、遇到突发的情况应沉着冷静地思考解决方案，有时候解决方案不只一种，须与委托人权衡利弊并沟通选择何种方案。
本案中可能涉及的无权处分问题，笔者仅能列出三种解决方案：
1、将A某和C某一同列为原告，共同主张权利。但可能会涉及合同相对性原则等问题。
2、将C某列为第三人，在庭审时出庭说明情况。
3、让C某出具一份授权委托书或是情况说明，需写明A某将2号房屋出租给B某是经C某本人授权同意的，且授权A某全权处理租赁过程发生的所有事宜（包括但不限于诉讼纠纷），附2号房产证原件及C某身份证复印件。C某可不出庭，但需其自愿出具相关材料。
通过与A某与C某沟通后，C某常年在外地，可能参加不了庭审，但其表示可以出具相关材料，所以A某选择了第3种方案。
四、对于被告缺席的案件，尽量让委托人（原告）参加庭审，提前告知庭审纪律，如果委托人（原告）不能参加庭审，应进一步了解案件有关事实，将法官可能会询问的问题列成清单让委托人（原告）如实告知，以便庭审时面对法官的询问应对自如。
笔者代理的这起案件法院对被告B某进行了公告送达，所以大概率会缺席判决，对于被告缺席的案件部分青年律师都会认为庭审过程会更简单。然而正好相反，被告缺席的案件法官会更加谨慎对待，询问原告的问题也会更加详细，所以青年律师在面对被告可能缺席的案件时应加强注意，并对委托人详细说明，与案件有关的事实应了解得更为全面，做好庭审的充分准备。
必要时可提前与法官进行沟通，简述案件基本情况，了解法官可能会询问的问题，如证据目录有所改动需将修改后的证据目录交给法官及书记员，让书记员提前准备庭审笔录。庭审当天提交修改后证据目录的U盘也是一种办法，但是需要注意，绝大部分法院的电脑不能插入U盘，需提前与书记员做好沟通。
五、最后，除了要在接受委托前告知委托人有关诉讼风险，庭审结束后也要根据庭审情况告知再次告知委托人可能会出现的结果。
庭审结束后，律师应当及时将庭审情况向委托人反馈，如对方对我方证据的质证意见，对方提交的新证据，我方对新证据的质证意见，法庭向我方核实的问题等。在反馈的同时，也要将庭审过程出现的新情况、不可控因素（风险）等告知委托人。将情况如实告知委托人，让委托人前期有一定的心理铺垫，即便最终败诉，委托人也更容易接受败诉结果。
笔者将办理案件时遇到的一些问题分享给各位律师读者，抛砖引玉的同时提供给各位律师参考，同时希望包括笔者在内的每一名青年律师都能早日成为一位合格的“资深”律师。
作者：郑志勋律师
江西豫章律师事务所
